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建业求生

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经济观察网 记者 田国宝 8月1日,建业地产(00832.HK)发布公告,王俊辞任执行董事一职,林明彦和陈瑛辞任董事一职。同时委任邓高强和时松为非执行董事,与执行董事兼董事会主席胡葆森、非执行董事李桦及三位独立董事构成建业地产新的董事会。

董事大规模变动背后是建业引入战投落地。

早在7月21日,建业地产大股东恩辉投资有限公司(以下简称“恩辉投资”)以每股0.7325港元将8.85亿股出售给河南同晟置业有限公司(以下简称“同晟置业”),占建业总股本的29.01%。

同晟置业为河南铁建投集团下属房地产业务平台,这一交易完成后,胡葆森控制下的恩辉投资持有建业地产41.72%股份,河南铁建投则成为建业地产第二大股东。

从2020年7月以来,建业地产一直在生死边缘徘徊,这次河南铁建投入股,也是继深圳国资入股华南城后,又一个国资救助民营房企的案例。

一位熟悉情况的人士告诉经济观察网,河南国资出手救助建业,一方面是过去建业为河南作出了贡献,“对河南,胡葆森基本是有求必应,帮助解决了很多实际困难,公司遭遇困难,政府出手相救也是顺理成章”。

另一方面,这两年河南诸如永煤爆雷、村镇银行等各类事件频发,“实际上政府也很难,但在当前情形下,当地不希望再出问题”,上述人士表示。

战投落地

新进入建业董事会的邓高强和时松均来自同晟置业,其中邓高强为同晟置业党委书记、董事长,时松为河南铁建投集团投资管理部总经理、同晟置业董事。

按照建业地产方面表述,同晟置业作为财务投资者,不介入建业地产具体业务。

经过这一轮变动,建业地产董事会中的职业经理人全部退出,7名董事中,胡葆森为唯一的执行董事,胡葆森的女儿李桦为非执行董事,非执行董事邓高强和时松来自同晟置业,其他三名均为独立董事。

建业地产引入战投要追溯到今年五六月份,这也是河南省对建业地产众多救助措施中的一项。5月中旬,河南省文化产业投资有限公司从建业地产接手“只有河南·戏剧幻城”49%股权和建业华谊兄弟电影小镇90%的股权。

6月1日,建业地产、恩辉投资与同晟置业签订框架协议,协议主要分为两部分:一为恩辉投资将向同晟置业出售8.6亿股建业地产的股份,每股不超过0.8港元。

7月21日,恩辉投资与同晟置业正式签署股份买卖协议,根据每股0.7325港元计算,这次股份交易的金额为6.48亿港元,折合成人民币约为5.58亿元。这一价格与建业地产股价相比有一定溢价,但从净资产来看,相当于两折获得。

根据协议,股权交易金额全部以现金结算,恩辉投资同意,交易所得现金将全部以借款形式提供给建业地产作为补充运营资金。

作为股权交易补偿性措施,协议第二项内容涉及同晟置业为建业地产提供融资,具体为建业发行不超过7.08亿港元的2024年到期可换股债券,这些债券将由同晟置业认购,票息为5%。

根据协议,同晟置业可以按照1.2港元的换股价全部或部分将债权转换为股份,届时建业地产将以发行股份方式进行债转股,在今年5月31日的股东大会上,增发股份的议案已经获得通过。

如果同晟置业全部换股,涉及5.59亿股建业地产股份,相当于建业地产已发行股本的19.9%或换股股份扩大后的16.6%,届时同晟置业持有建业的股份将超过胡葆森控制下的恩辉投资,成为建业地产第一大股东。

在股份买卖协议中,除了股份转让外,双方还约定了一系列条件,包括:第一,公众持股量不得低于上市规则的规定;第二,股份出售完成后,同晟置业可提名两名董事;第三,恩辉投资所得款项以股东贷款形式提供给建业地产。

按照公告内容,只有这些约定的条件达成后,股份出售的协议才算完成,同晟置业也会履行认购建业地产发行的可转债。建业方面称,发行可转债的事宜还在与同晟置业进一步商讨中,相关条件落实后,预计将很快启动。

为什么是建业

2022年是建业地产成立30周年,胡葆森曾在多个场合强调过,他最引以为豪的,一个是建业没有拖欠过金融机构的钱,二是建业没有欠过政府的税收。

截至8月3日,建业地产有8笔存量美元债,合计余额24.46亿美元,其中有一笔5亿美元年内到期,2023年有3笔合计9亿美元到期,2024年有3笔合计8亿美元到期,2025年有一笔2.6亿美元到期。建业没有存量国内信用债。

按照建业2021年财报,2022年需要偿还的有息负债共计68亿元,前述年内到期的5亿美元占一半左右,这笔美元债能否按时偿还关系到建业的信用,也考验着建业的筹资能力。

7月13日,惠誉将建业地产评级下调至B,列入负面观察名单。惠誉给出的理由是,建业地产的流动性紧缩,上半年合同销售疲软,美元债偿还和国资入股均存在不确定性。

7月15日,标普也将建业地产评级下调至B-,列入负面信用观察名单。标普认为,建业地产在执行偿债计划时可能面临较高风险,同时,鉴于河南地产业境况不佳,建业地产的复苏之路将举步维艰。

一周后的7月21日,恩辉投资出售29.01%建业地产股份给河南铁建投正式签约。7月27日,建业地产开始向指定离岸账户汇出兑付金,7月31日,建业发布公告称,已经购回2732.5万美元。

建业地产该笔5亿美元债券发行于2019年8月8日,到期日为2022年8月8日,发行票息6.875%,每半年付息一次。目前该笔美元债价格已经涨至97.88美分,近一个月涨幅达到了26.2%。

对于能否完整偿还该笔美元债,一位接近建业的人士表示:“资金到位一部分,就汇出一部分,从我们判断来看,应该没问题。”

2021年下半年,房地产进入流动性风险高发期,由所在地政府救助房企的传言不少,但真正落地的并不多。截至目前,除了深圳国资入股华南城、河南国资入股建业地产外,鲜有落地案例。

最早传出的是廊坊市国资入主华夏幸福,虽然华夏幸福化债方案已出,但由于种种原因,当初包括收购华夏幸福产业新城资产、控股华夏幸福的等一系列方案,至今未有实质进展。

建业获得援助,一定程度上与胡葆森在河南数十年积累的口碑有关。上述熟悉情况的人士表示,包括“只有河南·戏剧幻城”、建业华谊电影小镇等项目,投入巨大但回报很小,从商业上很难成立,但胡葆森做了,其中“只有河南·戏剧幻城”一个项目投入资金就达60亿元,即便每年收入过亿,也需要60年才能收回投资。对建业来说,这些投资显然不是一笔经济账。

“只有河南·戏剧幻城”位于郑州中牟县,占地622亩,拥有21个剧场、近千名演员,被誉为中国规模最大、演出时长最长的戏剧聚落群之一,于2021年6月6日正式开城营业。

而且,建业的房地产开发业务基本覆盖了河南每一个市县,牵一发而动全身。经历了村镇银行事件及人才房断供事件后,河南地方也尽量避免其他类似事件的发生。

求生之路

建业扎根河南,拥有建业地产、建业新生活、筑友智造科技和中原建业等4家上市公司,业务覆盖地产、文旅、酒店、商业、农业、物业、代建和科技等多个领域。

2021年720暴雨不久后,一份《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》开始广泛流传,这份被称为求救信的报告,首次将建业的危机公之于众,穆迪和标普先后下调了建业的评级。

根据这份报告,河南水灾,建业直接损失超过5亿元,间接损失超过50亿元,尤其是足球小镇的道路和设施完全冲毁,同时,部分在建楼盘在洪水中遭受不同程度损坏,工期被拉长。

如果说水灾影响是暂时的,疫情带来的影响更为深远,在2021年9月举行的沟通会上,时任建业地产执行董事、总裁的王俊透露,疫情出现后,郑州部分区域,商丘、三门峡等市叫停了施工和售楼处运营,即便是没有叫停,销售也大打折扣。

求救信发出不久,河南省出台了“金十条”,对受灾企业进行帮扶,建业逐步恢复元气,2021年8月销售金额同比持平,到了9月,文旅、酒店、建业大食堂、商场及绿色基地悉数复工复产。

但紧接着,以恒大为代表的多家房企相继爆雷,引发金融机构对房地产抽贷、断贷,地方住建部门加强预售资金监管,加上房地产销售一路下滑,整个房地产行业陷入流动性危机中,建业地产也再次进入席卷全行业的风险之中。

与大多数同行相比,虽然河南市场不如长三角,但建业似乎还不是最困难的房企,2021年,建业销售金额600亿元,同比下降12%,但同期偿还了4笔美元债,并没有出现违约和展期的情况。

不过,胡葆森还是嗅到了危机,2022年春节过后,建业开始对组织构架进行调整,五级构架精简到三级,总部有50%左右的人员被分流一线。彼时胡葆森说,经历了特大暴雨和疫情,建业需要进行一次这样的变革。

对内改革的同时,建业也开始对外寻求可能性,2021年11月,与中原银行达成战略合作,计划从中原银行获得不超过百亿综合融资额度;2022年初,建业先后与中海、中电建等央企签署合作协议。

今年4月,建业与万达达成合作协议,计划将全部商业项目出租给万达商业运营。彼时市场传言,建业将全部商业委托给万达,万达借款10亿元给建业地产,但双方对此都没有正面回应。

一直到5月底,建业求生之路出现转机,河南文投先后接手建业两个文旅项目的股权,河南铁建投入股建业的事宜也签署框架协议。虽然之后市场质疑能否落地,但随着邓高强和时松进入建业董事会,也意味着入股事宜正式落地。

胡葆森的河南情结

在中国房地产行业中,胡葆森算得上是元老级的人物,与他同时代成长起来的开发商王石、冯仑等均已经离开房地产,他是为数不多至今还活跃在一线的92派。

创办建业地产前,作为河南省政府外派人员,胡葆森在香港工作了10个年头,与大部分那个时代的企业家一样,1991年胡葆森放弃铁饭碗选择创业,第二年回到郑州,将自己的根扎在河南。

2021年6月,在“只有河南·戏剧幻城”开幕式上,导演王潮歌讲起一个故事,说有一天,胡葆森给她打电话,要花很多钱干一件大事,问王潮歌来吗?王潮歌说:“我比你还憨,我来,走到一半我说你稍等,我再带1000多个艺术家来,和你一起在麦地打滚。”

王潮歌说,胡葆森是全河南最憨的人,因为没有人会花60多亿元用四年时间在麦地里建一座城;但胡葆森又是全河南最精明的人,因为他知道,向地下投下的种子,结出来的不仅仅是粮食,而是能奉献给子孙的信仰。

根据身边人的描述,胡葆森对河南有着极其深厚的感情,做了很多“花钱不见效益但能造福后代”的事情。

在“只有河南·戏剧幻城”开幕式上,胡葆森讲起小时候生活在濮阳的经历,几乎每天都能看到讨饭的人。所以他说,没有苦难,就理解不了粮食的价值,没有粮食,就不知道河南对中华民族繁衍作出的贡献。

“没有苦难,人性的光芒就会失色”,胡葆森说,经过与王潮歌反复磨合讨论,最终决定了将粮食作为“只有河南·戏剧幻城”的主线,“‘只有河南·戏剧幻城’这座城建设用了四年,但这个想法可能已经有40年了”。

或许正是这种思维,才让胡葆森做了一系列烧钱的项目,在河南各地兴建建业大食堂,将建业的业务深耕于河南一省。在多数房企选择向全国扩张的时候,胡葆森和建业选择扎根河南,房地产是一个周期性波动较大的城市,扎根一个省份面临的风险不言自明,这也是很多人不理解胡葆森的地方。

2017年全国大部分城市限购后,当多数房企将战略向一二线城市收缩时,建业再一次出人意料地放弃郑州,将市场下沉至河南三四线城市,曾经一度失去在郑州市场的龙头地位。

在河南房地产领域,胡葆森也是一位备受争议的企业家,建业的很多决策在外界看来是错误的,但最后的结果似乎也没有外界想象的那么不堪。

上述接近建业的人士表示,胡葆森这一代人有情怀,但多数比较执着,王石禁止万科多元化,胡葆森固守河南,都带有明显的时代痕迹,“外面的人理解不了,但他们有自己的逻辑,而且也能经得起时间考验”。

与多数身陷流动性危机的同行相比,虽然现在说建业重生还为时尚早,但建业无疑已经走出最为关键的一步。

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作者: 钦点财富网

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